Introdução

Fundos Imobiliários (FIIs) são conhecidos pela isenção de IR sobre os rendimentos mensais distribuídos. Mas muitos investidores ficam confusos quando vendem cotas com lucro: esse ganho também é isento? A resposta é não.

O ganho de capital obtido na venda de cotas de FIIs é tributado em 20% sobre o lucro líquido. E diferente de ações, não existe isenção para vendas abaixo de R$ 20.000,00 no mês. Neste artigo você vai entender exatamente como calcular, quando pagar e como declarar.

Resposta Rápida

Quando você vende cotas de FII por um valor maior do que comprou, o lucro (ganho de capital) é tributado à alíquota de 20%. O IR deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda. Não há isenção por volume de vendas. Os rendimentos mensais dos FIIs continuam isentos.

Conceitos Fundamentais

Rendimentos vs. Ganho de Capital

Existem dois tipos de retorno em FIIs:

1. Rendimentos distribuídos: Os valores pagos mensalmente pelo fundo (geralmente isentos de IR para pessoa física).

2. Ganho de capital: O lucro obtido quando você vende uma cota por preço superior ao que pagou (tributado a 20%).

Preço Médio de Custo

Quando você compra cotas em datas e preços diferentes, o cálculo de ganho de capital usa o preço médio ponderado de aquisição.

Fórmula:

Preço médio = (Quantidade anterior x Preço médio anterior + Nova quantidade x Novo preço) / Quantidade total

Como Calcular o Ganho de Capital: Passo a Passo

Exemplo Prático Completo

Histórico de compras do FII HGLG11:

- Janeiro: 100 cotas a R$ 140,00 = R$ 14.000,00

- Março: 50 cotas a R$ 160,00 = R$ 8.000,00

- Total: 150 cotas por R$ 22.000,00

- Preço médio: R$ 22.000,00 / 150 = R$ 146,67 por cota

Venda em julho:

- Vende 80 cotas a R$ 180,00

- Receita de venda: 80 x R$ 180,00 = R$ 14.400,00

- Custo das cotas vendidas: 80 x R$ 146,67 = R$ 11.733,60

- Ganho de capital bruto: R$ 14.400,00 - R$ 11.733,60 = R$ 2.666,40

Custos dedutíveis:

- Corretagem paga na compra (proporcional): R$ 50,00

- Corretagem paga na venda: R$ 30,00

- Total de custos: R$ 80,00

Ganho de capital líquido: R$ 2.666,40 - R$ 80,00 = R$ 2.586,40

IR a pagar: R$ 2.586,40 x 20% = R$ 517,28

Prazo de pagamento: DARF com código 6015, até o último dia útil de agosto (mês seguinte à venda).

Quando Há Prejuízo

Se você vender cotas por valor inferior ao custo médio, o prejuízo pode ser compensado com ganhos futuros em FIIs.

Exemplo:

- Vende 50 cotas a R$ 130,00, custo médio de R$ 146,67

- Prejuízo: 50 x (R$ 130,00 - R$ 146,67) = -R$ 833,50

Esse prejuízo é registrado e abatido do próximo ganho de capital em FIIs no mesmo ou nos meses seguintes. Mas não pode ser compensado com lucros de ações ou outros ativos.

Tabela Resumo: Tributação de FIIs

| Tipo de Rendimento | Alíquota | Isenção | Prazo de Pagamento |

|---|---|---|---|

| Rendimentos distribuídos | 0% (isento) | Sim, para PF | Não se aplica |

| Ganho de capital na venda | 20% | Não há | Até último dia útil do mês seguinte |

| Amortização de cotas | Caso a caso | Depende do tipo | Varia |

Como Pagar o DARF

1. Acesse o site da Receita Federal ou use o aplicativo Sicalc.

2. Código do DARF para FIIs: 6015 (ganhos líquidos em operações em bolsa).

3. Preencha:

- Período de apuração: mês da venda (ex: 07/2026)

- Data de vencimento: último dia útil do mês seguinte (ex: 31/08/2026)

- Valor principal: o IR calculado (ex: R$ 517,28)

4. Pague via banco ou internet banking.

Atenção: DARF abaixo de R$ 10,00 não pode ser emitido. Nesse caso, acumule com o próximo ganho.

Como Declarar no IR Anual

Ficha "Renda Variável - Operações Comuns/Day Trade"

- Informe mês a mês os ganhos e perdas em FIIs.

- O programa da Receita Federal tem uma aba específica para fundos imobiliários.

Ficha "Bens e Direitos"

- Informe as cotas que ainda possui no final do ano.

- Grupo 07, Código 03 (Fundos Imobiliários).

- Valor informado: custo de aquisição (não o valor de mercado).

Ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis"

- Informe os rendimentos mensais recebidos (os pagamentos mensais do fundo).

- Código 26: rendimentos de FIIs isentos de IR.

Situações Especiais

FIIs de Papel vs. FIIs de Tijolo

A tributação do ganho de capital é a mesma: 20%. A distinção entre papel e tijolo não muda a alíquota.

Amortização de Cotas

Alguns FIIs amortizam parte do valor das cotas (devolvem capital). Essa amortização pode ou não ser tributada dependendo da situação:

- Se a amortização reduz o custo médio da cota abaixo do valor original, não há tributação imediata.

- Se a amortização resultar em ganho de capital (valor devolvido maior que o custo), pode haver tributação.

FIIs em Carteira de Previdência Privada

Não são tributados da mesma forma. Seguem as regras da previdência (tabela regressiva ou progressiva).

Vantagens

- Rendimentos mensais isentos de IR são um grande benefício.

- Prejuízos podem ser compensados com ganhos futuros.

- Custos de corretagem são dedutíveis do ganho de capital.

Desvantagens

- Ganho de capital a 20% é uma alíquota relativamente alta.

- Não há isenção para pequenos ganhos (diferente das ações).

- O controle mensal de DARFs exige organização.

- Erros na declaração podem gerar multa e juros.

Erros Comuns

1. Não pagar o DARF no mês correto: O prazo é o mês seguinte à venda, não o ano que vem no IR anual.

2. Não calcular o preço médio corretamente: Compras em datas e preços diferentes exigem cálculo de média ponderada.

3. Confundir rendimento com ganho de capital: Os rendimentos mensais são isentos; o lucro da venda não.

4. Não registrar prejuízos: Prejuízos de FIIs são compensáveis. Se não registrados, você paga mais IR do que deve.

5. Usar código errado no DARF: O código 6015 é para ganhos em bolsa (FIIs e ações). Use o correto.

FAQ: 10 Perguntas Frequentes

1. Rendimento mensal do FII é isento sempre?

Sim, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa. Se você tiver mais de 10% das cotas do fundo, perde a isenção.

2. Se eu vender FII com prejuízo, preciso pagar IR?

Não. Mas registre o prejuízo para compensar com ganhos futuros.

3. Posso compensar prejuízo de FII com lucro de ações?

Não. Prejuízos de FIIs só compensam ganhos de FIIs. Ações têm compensação separada.

4. Vendi FII e tive lucro, mas não paguei o DARF. O que acontece?

Multa de 0,33% ao dia (até 20%) mais juros pela taxa Selic. Regularize o quanto antes.

5. Corretagem e emolumentos entram no cálculo?

Sim. São custos dedutíveis do ganho bruto.

6. Qual código usar no DARF para FIIs?

Código 6015.

7. FII comprado fora da bolsa (mercado de balcão) tem isenção de rendimentos?

Não. A isenção se aplica apenas a cotas negociadas em bolsa.

8. Preciso declarar os FIIs mesmo que não vendi nada no ano?

Sim. As cotas que você possui devem ser declaradas na ficha de Bens e Direitos.

9. Como saber o informe de rendimentos do FII?

A corretora ou o gestor do fundo emite o informe anualmente. Também está disponível no site da CVM.

10. Existe algum FII isento de IR no ganho de capital?

Não. O ganho de capital na venda de cotas de FIIs é sempre tributado a 20%.

Glossário

- Ganho de capital: Lucro obtido na venda de um ativo por valor superior ao custo de aquisição.

- Preço médio: Custo médio ponderado das cotas adquiridas em diferentes momentos.

- DARF: Documento de Arrecadação de Receitas Federais, utilizado para pagar impostos à Receita Federal.

- Amortização de cotas: Devolução parcial do capital investido pelos cotistas.

- Emolumentos: Taxas cobradas pela B3 sobre as operações realizadas em bolsa.

- CVM: Comissão de Valores Mobiliários, órgão regulador do mercado de capitais no Brasil.

Artigos Relacionados

- Como Funciona a Tributação de Renda em Fundos Imobiliários Isenta para Pessoa Física

- O que é o Dividend Yield Histórico e Como Usar para Avaliar Consistência da Ação

- O que é Carteira de Ações para Iniciantes e Quantas Empresas São Ideais no Começo

Conclusão

O IR sobre ganho de capital em FIIs é simples de calcular, mas exige organização mensal. O ponto mais importante é não confundir os rendimentos mensais (isentos) com o lucro na venda das cotas (tributado a 20%).

Mantenha uma planilha com todas as compras e vendas, calcule o preço médio corretamente e pague o DARF no prazo. Isso evita multas, juros e problemas na declaração anual do Imposto de Renda.