Ao financiar um imóvel, você precisa entender como as parcelas são calculadas. O Sistema Price (ou Tabela Price) é o método mais comum em financiamentos de curto e médio prazo, e também é usado em alguns financiamentos imobiliários.

Entender o cálculo não é apenas curiosidade matemática: saber como a parcela é composta ajuda a tomar decisões melhores sobre prazo, entrada e amortizações antecipadas.

Resposta Rápida

No Sistema Price, a parcela é fixa durante todo o contrato. A fórmula usa o valor financiado, a taxa de juros mensal e o número de parcelas. Nos primeiros meses, a maior parte da parcela são juros e pouco vai para amortização. Com o tempo, essa proporção se inverte. A parcela Price é sempre maior que a parcela inicial do SAC, mas menor que as parcelas finais do SAC.

O que é o Sistema Price

O Sistema Price (também chamado de Tabela Price ou sistema de amortização francês) é um método de financiamento onde:

- As parcelas são iguais durante todo o contrato

- Cada parcela é composta de juros + amortização do principal

- No início, os juros representam a maior parte da parcela

- Com o tempo, a amortização cresce e os juros diminuem

- O saldo devedor diminui mais lentamente no início

A Fórmula do Sistema Price

A fórmula para calcular a parcela fixa é:

```

PMT = PV x [i x (1 + i)^n] / [(1 + i)^n - 1]

```

Onde:

- PMT: valor da parcela mensal

- PV: valor financiado (Present Value)

- i: taxa de juros mensal (em decimal: 0,8% = 0,008)

- n: número total de parcelas

Exemplo prático passo a passo

Dados:

- Valor financiado (PV): R$ 200.000

- Taxa de juros: 9% ao ano = 0,72% ao mês (taxa efetiva)

- Prazo: 240 meses (20 anos)

- i = 0,0072 (0,72% em decimal)

- n = 240

Calculando:

```

(1 + i)^n = (1 + 0,0072)^240 = 5,585

PMT = 200.000 x [0,0072 x 5,585] / [5,585 - 1]

PMT = 200.000 x [0,04021] / [4,585]

PMT = 200.000 x 0,008770

PMT = R$ 1.754 por mês

```

Como converter taxa anual para mensal

Não use divisão simples (9%/12 = 0,75%). Use a fórmula de taxa equivalente:

```

Taxa mensal = (1 + taxa anual)^(1/12) - 1

Taxa mensal = (1 + 0,09)^(1/12) - 1

Taxa mensal = 1,09^0,0833 - 1

Taxa mensal = 1,00722 - 1 = 0,00722 = 0,722% ao mês

```

Como a Parcela É Decomposta

Cada parcela no Sistema Price tem dois componentes:

Juros do período:

```

Juros = Saldo devedor x taxa mensal

```

Amortização:

```

Amortização = Parcela - Juros

```

Evolução no exemplo (R$ 200.000, 20 anos, 0,72%/mês):

| Mês | Saldo devedor | Juros | Amortização | Parcela |

|-----|--------------|-------|-------------|--------|

| 1 | R$ 200.000 | R$ 1.440 | R$ 314 | R$ 1.754 |

| 2 | R$ 199.686 | R$ 1.438 | R$ 316 | R$ 1.754 |

| 12 | R$ 196.462 | R$ 1.415 | R$ 339 | R$ 1.754 |

| 60 | R$ 176.940 | R$ 1.274 | R$ 480 | R$ 1.754 |

| 120 | R$ 141.200 | R$ 1.017 | R$ 737 | R$ 1.754 |

| 180 | R$ 89.600 | R$ 645 | R$ 1.109 | R$ 1.754 |

| 240 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 |

Perceba: no 1° mês, 82% da parcela são juros e apenas 18% amortizam o principal. No 240° mês, quase toda a parcela é amortização.

Comparação: Sistema Price vs. Sistema SAC

| Característica | Sistema Price | Sistema SAC |

|---------------|--------------|-------------|

| Parcelas | Fixas durante todo o contrato | Decrescentes (começa alta, diminui) |

| Parcela inicial | Menor que o SAC | Maior que o Price |

| Parcela final | Igual à inicial | Menor que a inicial |

| Total de juros pagos | Maior | Menor |

| Amortização por mês | Crescente | Constante |

| Saldo devedor (evolução) | Cai mais lento no início | Cai de forma constante |

| Indicado para | Quem precisa de previsibilidade | Quem quer pagar menos juros |

Exemplo comparativo (R$ 200.000, 20 anos, 9%/ano):

| Sistema | Parcela inicial | Parcela final | Total juros pagos |

|---------|----------------|--------------|-------------------|

| Price | R$ 1.754 | R$ 1.754 | R$ 221.000 |

| SAC | R$ 2.273 | R$ 836 | R$ 182.000 |

O SAC economiza R$ 39.000 em juros, mas começa com parcela R$ 519 mais alta.

Simulação Completa: Diferentes Prazos e Taxas

Valor financiado: R$ 300.000

| Taxa/ano | Prazo | Parcela Price | Total pago | Total juros |

|----------|-------|--------------|------------|-------------|

| 7,5% | 30 anos | R$ 2.097 | R$ 755.000 | R$ 455.000 |

| 8,5% | 30 anos | R$ 2.307 | R$ 831.000 | R$ 531.000 |

| 9,5% | 30 anos | R$ 2.524 | R$ 909.000 | R$ 609.000 |

| 8,5% | 20 anos | R$ 2.628 | R$ 631.000 | R$ 331.000 |

| 8,5% | 15 anos | R$ 2.958 | R$ 532.000 | R$ 232.000 |

| 8,5% | 10 anos | R$ 3.726 | R$ 447.000 | R$ 147.000 |

*Valores aproximados.

Maior lição: reduzir o prazo de 30 para 15 anos (com taxa de 8,5%) economiza R$ 299.000 em juros, mas aumenta a parcela de R$ 2.307 para R$ 2.958.

Vantagens e Desvantagens do Sistema Price

| Aspecto | Vantagem | Desvantagem |

|---------|----------|-------------|

| Previsibilidade | Parcela fixa facilita o planejamento | Não se beneficia de amortizações antecipadas da mesma forma que o SAC |

| Parcela inicial | Menor que o SAC | Mais juros no total |

| Fluxo de caixa | Mais constante | Saldo devedor cai lentamente |

| Risco de juros | Menor (parcela fixa) | Maior custo total |

Erros Mais Comuns no Cálculo e Entendimento do Price

1. Confundir taxa nominal com taxa efetiva: bancos divulgam taxa nominal anual (ex: 9% ao ano), mas o cálculo da parcela usa a taxa efetiva mensal equivalente.

2. Acreditar que pagar parcelas extras não reduz o prazo no Price: no Price, pagamentos extras reduzem o saldo devedor e, se você mantiver as parcelas, diminuem o prazo. Converse com o banco sobre a política.

3. Não considerar seguros obrigatórios na parcela: financiamentos imobiliários incluem MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) na parcela. A parcela real é maior que o cálculo puro do Price.

4. Comparar apenas a parcela sem considerar os juros totais: Price tem parcela menor que SAC, mas paga mais juros no total.

5. Não verificar o CET: além dos juros, o Custo Efetivo Total inclui seguros e taxas que aumentam o custo real.

Quando Usar o Sistema Price

Prefira Price quando:

- Sua renda é limitada e precisa da parcela menor no início

- Quer previsibilidade total do gasto mensal

- O financiamento é de curto prazo (até 5 anos), onde a diferença de juros é menor

Prefira SAC quando:

- Sua renda suporta parcela maior no início

- Quer pagar menos juros no total

- Está disposto a amortizar mais rápido nos primeiros anos

FAQ

1. Como calcular a parcela Price sem usar a fórmula?

Use o site da Caixa Econômica Federal (cef.gov.br) ou qualquer simulador de financiamento online. Insira o valor financiado, a taxa de juros anual e o prazo. O simulador calcula automaticamente.

2. Qual banco usa o Sistema Price no financiamento imobiliário?

A maioria dos bancos oferece ambos os sistemas. Caixa Econômica Federal usa o SAC como padrão para o Minha Casa Minha Vida. Para financiamentos pelo SBPE, oferecem ambas as opções. Verifique com seu banco.

3. Se eu pagar parcelas a mais, o prazo diminui automaticamente?

Depende do contrato. Em alguns contratos, o banco reduz o prazo; em outros, reduz o valor das parcelas seguintes. Especifique o que deseja ao fazer a amortização antecipada.

4. O que são os seguros MIP e DFI e como afetam a parcela?

MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são seguros obrigatórios no financiamento imobiliário. Representam R$ 50 a R$ 300 extras na parcela mensal, dependendo do valor do imóvel e da idade do comprador.

5. Como a taxa Selic afeta as parcelas do financiamento imobiliário?

Financiamentos pós-fixados (atrelados à TR ou IPCA) podem ter parcelas que variam com a inflação ou com as taxas de referência. Financiamentos com taxa fixa (prefixada) não são afetados pela Selic após a contratação.

6. Posso renegociar a taxa do meu financiamento imobiliário?

Sim. A portabilidade de crédito imobiliário permite transferir seu financiamento para outro banco com taxa menor. O processo leva 30 a 90 dias e o banco original tem direito de fazer uma contraproposta.

7. Qual o prazo máximo para financiamento imobiliário no Brasil?

Geralmente 30 a 35 anos (360 a 420 meses), dependendo da modalidade e do banco. O limite é que a última parcela não pode ultrapassar quando o devedor completa 80 a 85 anos.

8. É possível calcular a parcela Price em uma planilha Excel?

Sim. Use a função PGTO do Excel: =PGTO(taxa_mensal; número_de_parcelas; -valor_financiado). Exemplo: =PGTO(0,00722;240;-200000) retorna a parcela mensal.

9. O que é amortização negativa e pode acontecer no Price?

Amortização negativa ocorre quando a taxa de juros aumenta e os juros da parcela superam o valor da parcela, fazendo o saldo devedor aumentar. No Price com taxa variável, pode acontecer. Com taxa fixa, não.

10. Qual a diferença entre Price e sistema americano?

No sistema americano, o devedor paga apenas os juros mensais durante todo o prazo e o principal inteiro no vencimento. É comum em debêntures e CRIs, não em financiamentos imobiliários residenciais.

Glossário Financeiro

Sistema Price (Tabela Price): método de amortização de financiamento com parcelas fixas, onde os juros diminuem e a amortização aumenta ao longo do tempo.

SAC (Sistema de Amortização Constante): método onde a amortização do principal é constante em cada período, resultando em parcelas decrescentes.

Amortização: redução do saldo devedor pelo pagamento do principal, excluindo os juros do período.

Taxa efetiva mensal: taxa de juros real aplicada a cada mês, equivalente à taxa anual por regime de juros compostos.

CET (Custo Efetivo Total): taxa anual que representa todos os custos do financiamento, incluindo juros, seguros e tarifas.

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Conclusão

O Sistema Price oferece a vantagem da parcela fixa e previsível, mas paga mais juros ao longo do prazo em comparação com o SAC. Para calcular a parcela, use a fórmula PMT ou os simuladores online dos bancos.

Ao escolher entre Price e SAC, compare o impacto no seu orçamento mensal e no total de juros pagos. Se couber no bolso, o SAC economiza mais. Se precisar de parcela menor no início, o Price é mais acessível. Independentemente do sistema, quanto mais você amortizar antecipadamente, menos juros pagará no total.