Quando você financia um imóvel ou qualquer outro bem, a parcela que paga mensalmente é dividida em duas partes: juros (remuneração do banco pelo empréstimo) e amortização (redução do saldo devedor). A forma como essa divisão acontece ao longo do tempo define o sistema de amortização.

Os dois sistemas mais usados no Brasil são o SAC e o Price, e a escolha entre eles pode representar dezenas de milhares de reais de diferença no total pago.

Resposta Rápida

O SAC (Sistema de Amortização Constante) paga menos juros no total porque reduz o saldo devedor mais rápido. A parcela inicial é maior, mas diminui ao longo do tempo. O Price tem parcelas fixas, mas paga mais juros no total. O SAC é melhor financeiramente; o Price é melhor para quem precisa de parcela menor no início. Para financiamento imobiliário de longo prazo, o SAC economiza muito mais.

O que É Amortização

Amortização é a parcela da prestação mensal que efetivamente reduz o saldo devedor (o principal emprestado). A outra parte da prestação são os juros sobre o saldo devedor.

```

Prestação = Amortização + Juros do período

Juros do período = Saldo devedor x Taxa mensal de juros

Amortização = Prestação - Juros do período

```

Quanto mais rápido o saldo devedor diminui, menos juros você paga no futuro.

O SAC (Sistema de Amortização Constante)

No SAC, a amortização mensal é sempre o mesmo valor:

```

Amortização mensal = Saldo total / Número de parcelas

```

Características:

- Amortização constante em todos os meses

- Juros diminuem a cada mês (saldo devedor cai constantemente)

- Parcelas decrescentes: a primeira é a maior, a última é a menor

- Reduz o saldo devedor mais rapidamente

- Paga menos juros no total

Exemplo (R$ 300.000, 8,5% ao ano, 360 meses):

- Amortização fixa: R$ 300.000 / 360 = R$ 833/mês

- Parcela inicial: R$ 833 (amortização) + R$ 2.125 (juros) = R$ 2.958

- Parcela final: R$ 833 (amortização) + R$ 6 (juros ínfimos) = R$ 839

O Price (Sistema de Amortização Francês)

No Price, a prestação é fixa. A composição interna varia:

Características:

- Parcelas iguais durante todo o contrato

- Nos primeiros meses, a maior parte são juros

- A amortização cresce gradualmente

- Saldo devedor diminui mais lentamente

- Paga mais juros no total

Exemplo (mesmas condições):

- Parcela fixa: R$ 2.307/mês

- 1° mês: R$ 182 (amortização) + R$ 2.125 (juros)

- 180° mês: R$ 843 (amortização) + R$ 1.464 (juros)

- 360° mês: R$ 2.291 (amortização) + R$ 16 (juros)

Comparação Direta: SAC vs. Price

Financiamento de R$ 300.000, 8,5% ao ano, 30 anos:

| Item | SAC | Price |

|------|-----|-------|

| Parcela inicial | R$ 2.958 | R$ 2.307 |

| Parcela final | R$ 839 | R$ 2.307 |

| Total de juros pagos | R$ 193.000 | R$ 530.000 |

| Diferença de juros | | R$ 337.000 a mais no Price |

| Total pago | R$ 493.000 | R$ 830.000 |

Resultado impressionante: ao longo de 30 anos, o SAC economiza R$ 337.000 em juros. O preço pago é a parcela inicial maior (R$ 2.958 vs. R$ 2.307, diferença de R$ 651).

Por que a Diferença de Juros É Tão Grande

A diferença existe porque o SAC reduz o saldo devedor mais rapidamente. Com saldo menor, os juros incidem sobre um valor menor a cada mês.

Evolução do saldo devedor:

| Mês | Saldo SAC | Saldo Price |

|-----|----------|-------------|

| 1 | R$ 299.167 | R$ 299.818 |

| 60 | R$ 250.000 | R$ 289.234 |

| 120 | R$ 200.000 | R$ 270.145 |

| 180 | R$ 150.000 | R$ 237.640 |

| 240 | R$ 100.000 | R$ 183.453 |

| 300 | R$ 50.000 | R$ 93.820 |

| 360 | R$ 0 | R$ 0 |

Após 10 anos (120 meses), o SAC já reduziu o saldo para R$ 200.000, enquanto o Price ainda tem R$ 270.000. Essa diferença de R$ 70.000 de saldo gera muito mais juros futuros no Price.

Quando Cada Sistema é Mais Adequado

SAC é melhor quando:

- A renda atual suporta a parcela inicial maior

- O objetivo é pagar menos no total

- O prazo é longo (mais de 10 anos)

- Você planeja quitar antecipadamente

- Quer construir patrimônio mais rápido (saldo devedor cai mais rápido)

Price é melhor quando:

- A renda está apertada e a parcela menor no início é necessária

- O prazo é curto (menos de 5 anos)

- Você precisa de previsibilidade total da prestação

- Planeja amortizar antecipadamente nos primeiros anos (quando o saldo devedor ainda é alto)

Simulação: Quem Realmente Paga Mais?

A questão chave: a parcela inicial do SAC é maior, mas você economiza muito em juros. Vale a diferença?

Diferença de parcela no início: R$ 651/mês (SAC é mais caro)

Total economizado em juros: R$ 337.000

Quantos anos para recuperar a diferença: no longo prazo, o SAC compensa muito.

Mas e se investir a diferença?

- Quem opta pelo Price e investe R$ 651 extras/mês a 10% ao ano por 30 anos: acumula aproximadamente R$ 1.360.000

- Mas paga R$ 337.000 a mais em juros

- Resultado: economiza R$ 337.000 em juros mas pode acumular R$ 1.360.000 investindo a diferença

Essa comparação mostra que em cenários com taxa de retorno do investimento maior que a taxa do financiamento, o Price pode ser vantajoso. Quando a taxa do financiamento é maior que o retorno dos investimentos, o SAC ganha.

Amortização Antecipada: Como Usar para Economizar

Independentemente do sistema escolhido, amortizar antecipadamente é sempre vantajoso:

Ao amortizar antecipadamente, você pode:

- Reduzir o prazo do financiamento (mantendo a parcela)

- Reduzir o valor da parcela (mantendo o prazo)

Qual é melhor? Reduzir o prazo é financeiramente mais eficiente: você economiza mais em juros futuros.

Exemplo com FGTS:

- Financiamento de R$ 300.000, SAC, 30 anos

- Amortização antecipada de R$ 30.000 no 5° ano

- Reduzindo o prazo: economiza cerca de R$ 40.000 em juros totais

Erros Mais Comuns

1. Escolher o Price apenas pela parcela menor sem calcular o total: a diferença parece pequena mensalmente, mas é enorme ao longo de décadas.

2. Não considerar a amortização antecipada na comparação: quem usa FGTS regularmente no SAC pode reduzir ainda mais os juros.

3. Assumir que o Price é mais seguro: ambos têm a mesma proteção (imóvel em garantia). O risco não é diferente.

4. Comparar apenas a parcela inicial sem simular os prazos mais longos: no SAC, a parcela cai ao longo do tempo, o que melhora o fluxo de caixa futuro.

5. Não atualizar a análise quando a renda cresce: se escolheu o Price por renda apertada no início, reavalie em 3 a 5 anos se compensa migrar para SAC via portabilidade.

FAQ

1. Posso mudar do Price para o SAC depois de já ter financiado?

Não diretamente. Mas você pode fazer portabilidade do financiamento para outro banco que ofereça o SAC. O processo leva 30 a 90 dias.

2. O MCMV usa SAC ou Price?

O Minha Casa Minha Vida usa o SAC como sistema padrão. Para as faixas de baixa renda, os subsídios reduzem muito a parcela inicial.

3. No SAC, se a Selic subir, como fica a parcela?

Para financiamentos pós-fixados (atrelados à TR ou IPCA), a variação da taxa impacta os juros mensais. No SAC, a amortização fixa não muda, mas os juros (e portanto a parcela) aumentam.

4. Financiamento de carro usa SAC ou Price?

Financiamentos de veículos usam quase exclusivamente o Price (parcelas fixas). O SAC é mais comum em financiamentos imobiliários.

5. Se eu pagar parcelas extras no SAC, o que acontece?

Você pode definir se quer reduzir o prazo ou o valor das parcelas futuras. Reduzir o prazo é financeiramente melhor.

6. O SAC pode ter parcela menor que o Price ao longo do tempo?

Sim. A parcela do SAC diminui a cada mês. Em algum ponto do contrato (geralmente depois de alguns anos), a parcela SAC torna-se menor que a parcela fixa do Price.

7. Existe um terceiro sistema de amortização usado no Brasil?

Sim, o Sistema de Amortização Misto (SAM), que é uma média entre o SAC e o Price. Menos comum, mas disponível em alguns bancos.

8. Como simular SAC e Price antes de contratar?

A Caixa Econômica Federal oferece simulador de financiamento imobiliário no site oficial que compara SAC e Price. Também há simuladores gratuitos online. Use o CET (Custo Efetivo Total) para comparar.

9. Existe risco de a parcela SAC ficar insustentável?

A parcela SAC diminui ao longo do tempo. O único risco é no início, quando a parcela é mais alta. Por isso, é importante calcular se a renda atual suporta a parcela inicial do SAC.

10. Como o banco calcula os juros em cada sistema?

Em ambos os sistemas, os juros são calculados sobre o saldo devedor do mês: Juros = Saldo devedor x Taxa mensal. A diferença é na amortização: constante no SAC, crescente no Price.

Glossário Financeiro

SAC (Sistema de Amortização Constante): método de financiamento em que a amortização mensal é fixa e os juros diminuem ao longo do tempo, resultando em parcelas decrescentes.

Price (Tabela Price): método de financiamento com parcelas fixas durante todo o prazo, onde a amortização aumenta gradualmente ao longo do tempo.

Saldo devedor: valor total ainda devido do principal financiado. Base de cálculo dos juros mensais.

Amortização: parte da prestação que reduz o saldo devedor principal, excluindo os juros do período.

CET (Custo Efetivo Total): taxa anual que engloba todos os custos do financiamento, incluindo juros, IOF, tarifas e seguros. Melhor comparador entre propostas.

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Conclusão

O SAC é financeiramente superior ao Price: paga menos juros no total e reduz o saldo devedor mais rapidamente. A desvantagem é a parcela inicial maior. Para financiamentos longos (acima de 10 anos), especialmente imobiliários, a diferença pode chegar a centenas de milhares de reais.

Escolha o SAC se sua renda atual suportar a parcela inicial. Escolha o Price se precisar da parcela menor agora e planeja renegociar ou amortizar antecipadamente. Em qualquer caso, calcule o total a ser pago (não apenas a parcela) antes de assinar o contrato.